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資産運用における不動産投資の年利とは?相場はどれくらい?

資産運用の方法はいくつもありますが、その1つの候補になるのが不動産投資です。不動産投資にはどのように年利(利回り)を計算するのか、東京都心の年利(利回り)相場はどれくらいか、ご存知でしょうか。

今回は、不動産投資における3つの年利、東京都心の年利相場、年利で不動産を見るときの注意点などについて解説します。

資産運用における不動産投資の年利には何がある?

資産運用における不動産投資の年利には、大きく分けて「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3つが存在します。それぞれの概要と計算方法を簡単に解説します。

表面利回り

年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字です。「グロス(利回り)」と呼ばれることもあります。表面利回りを数式で表すと、

表面利回り(%)=年間収入÷物件価格×100

となります。「〜〜エリアで表面利回り○%以上の物件をスクリーニングする」など、収益物件を探す際の最初の目安として用いられることが多い指標です。

実質利回り

年間の家賃収入から、管理費や固定資産税といった年間諸経費を差し引いたものを、物件価格に購入時の初期費用(登録免許税や不動産取得税など)を足したもので割った数字です。「ネット(利回り)」と呼ばれることもあります。実質利回りを数式で表すと、

実質利回り(%)=(年間収入-年間の諸経費)÷(物件価格+購入時の初期費用)×100

となります。年間収入から年間の諸経費を引いたり、物件価格に購入時の初期費用を足したりしているので、表面利回りに比べて利回りは低下します。それゆえに、より物件の実態(収益性)を表す指標です。

想定利回り

1年間満室が続いた場合の収入を物件価格で割り戻した数字です。想定利回りを数式で表すと、

想定利回り(%)=1年間満室が続いた場合の収入÷物件価格×100

となります。結果として表面利回りと同じ利回りになりますが、あくまで「1年間満室が続いた想定」の利回りです。

東京都心の年利相場はどれくらい?

ここまで、不動産投資における3つの年利について見てきました。それでは、東京都心の年利相場はどれくらいなのでしょうか。

まずは、日本最大級の収益物件サイトである「楽待」にて、東京都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)の収益物件を検索してみましょう。そうすると、2021年7月12日時点で、3,342件の物件が表示されます(以下、楽待の集計数字は全て2021年7月12日時点です)。

「楽待」は利回りで詳細検索をすることができるので、条件を切って掲載数を調べれば、東京都心の年利相場が見えてくるはずです。なお、楽待で検索できる年利は、原則として表面利回りです。集計結果は以下のようになりました。

5%以下(下限なし)で検索すると1,706件(全体の約51%)
5%以上6%以下で検索すると717件(全体の約21%)
6%以上7%以下で検索すると447件(全体の約13%)
7%以上8%以下で検索すると155件(全体の約5%)
8%以上(上限なし)で検索すると125件(全体の約4%)

7%以下(下限なし)が全体の約85%を占める結果となりました。特に、5%以下(下限なし)が全体の半分以上を占めますので、このレンジが都心5区の年利相場のボリュームゾーンと言えるでしょう。

異なるデータも見ていきましょう。日本不動産研究所が2021年5月25日に発表した「第44回不動産投資家調査」(2021年4月実施)によると、東京都の城南エリアにおける一棟不動産の期待利回りはワンルームタイプで4.2%、ファミリータイプで4.3%でした。

この数字は、表面利回りや想定利回りではなく、投資家が期待する利回りであること、区分投資ではなく一棟投資であることには注意が必要です。また、城南エリアとは一般的に、港区、品川区、目黒区、大田区の4区を指します。

都心5区と城南エリアという違いはありますが、前者のボリュームゾーンは5%以下(下限なし)であり、後者の期待利回りは4.2〜4.3%ですので、近い結果となったと言えるのではないでしょうか。不動産は物件の個別具体性が強いため、すべてに当てはまるわけではありませんが、東京都心の年利相場は4〜5%と言って大きく外すことはないでしょう。

年利で不動産を見るときの注意点

ここからは、年利で不動産を見るときの注意点について解説していきます。注意すべき点として以下のようなことが挙げられます。

利回りの高さだけを見ない

利回りが高い物件は魅力的に感じてしまうものです。しかし、利回りの高さだけを見ないことが重要です。

特に、極端に表面利回りが高い場合は注意が必要です。例えば、都心の中古物件(満室状態)が表面利回り9%で売りに出ていたとします。一般的に、都心で表面利回り9%はかなりの高利回りですが、前のオーナーがあまりメンテナンスや修繕を行っていなかった場合、購入してすぐに大きな設備交換費用が発生する可能性もあります。

購入してすぐに大きな設備交換費用が発生すると、年間の諸経費が増えるため、表面利回りは9%でも、実質利回りは大きく低下してしまいます。また、都心で表面利回りが9%もある中古物件は築古である可能性も高く、一度空室になってしまうと、なかなか入居者が決まらず、空室が長引いてしまうというリスクも想定されます。

実際は空室状態なのに、「空室が埋まった場合はこの利回りが期待できます」という楽観的な想定利回りを用いることで、物件紹介資料上の利回りが高くなっているケースもあります。物件紹介資料に書かれている利回りは、「現況の賃料収入」によるものなのか「満室想定の賃料収入」によるものなのかを確認するようにしましょう。

資産運用の原則として、リスクなきリターンはありません。高い利回りには、高いなりの理由があるものです。高利回り物件自体は悪ではなく、状況によっては絶好の収益機会になることもありますが、高利回りにつられて安易に購入するのではなく、リスクもしっかりと吟味するようにしましょう。

家賃は変動するので、利回りは永続的なものではない

不動産投資の年利を考えるうえで、重要な要素の1つが年間収入額です。年間収入とは、1ヵ月の家賃(賃料)の12ヵ月分です。

ここで気をつけたいことは、家賃は経済状況や物件の管理状態、築年数、周辺環境の変化によって変動するということです。物件紹介資料に「利回り○%」と書かれていると、人によっては「その利回りが今後もずっと続く」と勘違いしてしまうかもしれませんが、家賃が変動するものである以上、利回りは永続的なものではありません。

インフレが起こったり、周辺地域が再開発されたりすることで、家賃が上昇する可能性はあるものの、一般的には築年数の経過とともに下落していきます。基本的には、家賃は下落していく前提でシミュレーションを組むとよいでしょう。物件紹介資料に書かれている利回りは、あくまで「いま現在」のものだということに注意しましょう。

近隣の同じような物件と比較する

上記の「利回りの高さだけを見ない」に通じる注意点ですが、年利を見るときは、近隣の同じような物件と比較するようにしましょう。

前述の楽待の検索において、都心5区における表面利回り8%以上の物件は、全体の約4%でした。したがって、例えば「都心5区に位置する表面利回り9%の物件」を提案されたら、その時点で「都心5区において表面利回り9%はかなり珍しいな。高利回りになるだけのリスクが隠されているのではないだろうか」と直感的に理解することができます。

収益物件の利回りは、立地や築年数、構造、間取りなどによって大きく異なります。そのため、上記だけでは正確な判断ができないでしょう。その「表面利回り9%の物件」の詳しい立地、築年数、構造、間取りなどを教えてもらい、できるだけ条件が近い物件と比較するようにしましょう。

そのうえで、どれだけ数字が乖離しているか、乖離がある場合は何が原因なのか、その原因は許容できるリスクなのか、などを考えることが重要です。

東京都心の年利相場はだいたい4〜5%くらい

ここまで、不動産投資における3つの年利(利回り)、東京都心の年利(利回り)相場、年利(利回り)で投資物件としての不動産を見るときの注意点などについて解説してきました。

不動産投資を検討する際は、「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3つの違いを理解することが重要です。また、物件によって差はあるものの、東京都心の年利相場はだいたい4〜5%くらいと覚えておきましょう。

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